Τον Σεπτέμβριο αναμένεται να κατατεθεί στη Βουλή η πολυσυζητημένη ρύθμιση για την εκτός σχεδίου δόμηση προκειμένου να επανέλθει σε ρυθμούς κανονικότητας η αγορά και να ξεκινήσει εκ νέου η έκδοση των οικοδομικών αδειών.

Οπως σημειώνουν πηγές στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής, αυτήν τη στιγμή μπαίνουν οι τελευταίες… πινελιές, ώστε το τελικό κείμενο που θα έρθει να είναι σύμφωνο με την περιβαλλοντική νομοθεσία.

Το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας λίγο πριν από τις εκλογές είχε κάνει γνωστό πως θα κατατεθεί μεταβατική ρύθμιση μέσω της οποίας, όπως είχε διαρρεύσει, θα δινόταν η δυνατότητα δόμησης για 8 χρόνια -κατά παρέκκλιση της νομοθεσίας- σε εκτός σχεδίου γήπεδα. Η μεταβατική λύση, που είχε ανακοινώσει από το βήμα της Βουλής ο υφυπουργός Περιβάλλοντος, Νίκος Ταγαράς, θα επέτρεπε την εκτός σχεδίου δόμηση ακόμη και σε οικόπεδα χωρίς «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη επίσημα οδό αρκεί να έχουν δημιουργηθεί προ του 1985. Ωστόσο, λόγω σοβαρότητας του θέματος, η ρύθμιση δεν κατατέθηκε, ώστε να γίνουν περαιτέρω διαβούλευση και επεξεργασία.

Το θέμα έχει δημιουργηθεί από τον Φεβρουάριο, μετά την έκδοση της 176/2023 απόφασης της Ολομέλειας του Συμβουλίου της Επικρατείας, που ακύρωσε την οικοδομική άδεια σε μεγαλύτερο των 4 στρεμμάτων εκτός σχεδίου σε γήπεδο στην Πάτμο δημιουργώντας νομολογία, η οποία επί της ουσίας έβαζε τέλος στην εκτός σχεδίου δόμηση.

Ερωτήματα

Μετά τη δημοσιοποίηση της απόφασης και των άμεσων συνεπειών της και δεδομένου ότι τα πολεοδομικά γραφεία της χώρας σταμάτησαν να εκδίδουν οικοδομικές άδειες σε γήπεδα εκτός σχεδίου που στερούνται προσώπου 25 μέτρα σε κοινόχρηστο δρόμο, τα ερωτήματα από τους μηχανικούς και τις πολεοδομίες προς το αρμόδιο υπουργείο ήταν πολλά και σε καθημερινή βάση, ζητώντας μάλιστα έγγραφες οδηγίες για το τι ισχύει και τι όχι για τις νέες αλλά και παλιές οικοδομικές άδειες, μετά την απόφαση του ΣτΕ.

Αποτέλεσμα αυτού, μετά τις ακυρωτικές αποφάσεις του ΣτΕ, οι Υπηρεσίες Δόμησης να έχουν «παγώσει» όλες τις οικοδομικές άδειες της εκτός σχεδίου δόμησης.

Παράλληλα, με πολλά εμπόδια προχωρούν και οι φάκελοι 12.000 οικοπέδων που στις 30 Σεπτεμβρίου λήγει η προθεσμία για την έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισή της, για να χτίσουν με τους όρους της κατά παρέκκλιση εκτός σχεδίου δόμησης στα λεγόμενα μικρά οικόπεδα.

Οπως εξήγησε στον Ελεύθερο Τύπο της Κυριακής η τοπογράφος – πολεοδόμος – μηχανικός Γραμματή Μπακλατσή, η απουσία νομοθετικής ρύθμισης για την οικοδόμηση των εκτός σχεδίου άρτιων και οικοδομήσιμων ακινήτων έχει παραλύσει τεχνικό κόσμο, ιδιοκτήτες και επενδυτές, με αποτέλεσμα όλες οι διοικητικές πράξεις να είναι σήμερα στον αέρα. «Εχουν σταματήσει επιχειρηματικές δραστηριότητες και μειώνεται η αξία των οικοπέδων. Είναι ένα πολύ σημαντικό ζήτημα που απασχολεί και τον τεχνικό κόσμο και τους επιχειρηματίες. Πρέπει να αποσαφηνιστεί τι ακριβώς ισχύει και αυτό καλείται να το κάνει η Πολιτεία με νόμο. Υπάρχει ασάφεια γύρω από το θέμα. Δεν υπάρχει κοινή αντιμετώπιση από τα πολεοδομικά γραφεία κι εμείς ως μηχανικοί δεν ξέρουμε τι να προτείνουμε στους πελάτες μας. Επειδή δεν υπάρχει καταγραφή των κοινόχρηστων δρόμων, οι πολεοδομίες σταμάτησαν την έκδοση νέων οικοδομικών αδειών από τον Φεβρουάριο του 2023 σε τέτοια ακίνητα, ενώ κινδυνεύουν με ακύρωση παλιές οικοδομικές άδειες, αλλά και να “παγώσουν” αγοραπωλησίες και επενδύσεις, διότι δεν υπάρχει η απαραίτητη ασφάλεια Δικαίου», τονίζει χαρακτηριστικά.

Τι ζητά ο τεχνικός κόσμος

Λίγα 24ωρα πριν από τις εκλογές το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδας πραγματοποίησε σχετική συνέντευξη Τύπου για να επισημανθούν τα προβλήματα που έχουν προκύψει. Οπως χαρακτηριστικά είχε σημειώσει ο πρόεδρος του ΤΕΕ, Γιώργος Στασινός, πρέπει να κατατεθεί άμεσα τροπολογία για ψήφιση, ώστε να αντιμετωπιστεί το πρόβλημα που έχει δημιουργηθεί μετά την πρόσφατη απόφαση του ΣτΕ για οικοδομή στην Πάτμο, σύμφωνα με την οποία δεν μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια για κάθε εκτός σχεδίου οικόπεδο που δεν έχει «πρόσωπο» σε αναγνωρισμένη νομικά οδό, τη στιγμή, μάλιστα, που κάτι τέτοιο δεν υφίσταται για σχεδόν το 90% των ιδιοκτησιών. «Στην πραγματικότητα σήμερα, καθώς έχει ήδη καταργηθεί η κατά παρέκκλιση δόμηση για τα μικρότερα των 4 στρεμμάτων γήπεδα, μετά την εν λόγω απόφαση του ΣτΕ, δεν χτίζει κανείς στην εκτός σχεδίου δόμηση», είχε τονίσει.

Ταυτοχρόνως, επεσήμανε ότι με την απόφαση του ΣτΕ επηρεάζεται οριζόντια όλη η Ελλάδα και πλέον δεν χτίζει σχεδόν κανείς, ενώ οι υπηρεσίες δόμησης έχουν σταματήσει να εκδίδουν οικοδομικές άδειες.

Ο τεχνικός κόσμος ζητά από τη νέα πολιτική ηγεσία του υπουργείου Περιβάλλοντος να δει συνολικά το θέμα της αντιμετώπισης της εκτός σχεδίου δόμησης, η οποία έχει μπει συνολικά στον «πάγο» και για γήπεδα άνω των 4 στρεμμάτων, μέχρι πρότινος άρτια και οικοδομήσιμα, μετά την ακυρωτική απόφαση του ΣτΕ για οικοδομική άδεια στην Πάτμο.

Προϋποθέσεις, εκκρεμότητες και εμπόδια

Τα προβλήματα όμως συνεχίζονται. Οπως τονίζει στον «Ε.Τ.» της Κυριακής η κ. Μπακλατσή, έως τις 9 Δεκεμβρίου 2022, που καταργήθηκε το δικαίωμα των πολιτών να κατοχυρώσουν χρήση των παρεκκλίσεων (δόμηση σε οικόπεδα των 750, των 1.200 και των 2.000 τ.μ.), με μεταβατική ρύθμιση του ΥΠΕΝ εκδόθηκαν 1.626 άδειες για προέγκριση οικοδομικής άδειας και 12.281 για βεβαίωση όρων δόμησης. Δηλαδή, από τις 23.000 οικοδομικές άδειες του 2022, περισσότερες από τις μισές αφορούν δόμηση μικρών, εκτός σχεδίου, οικοπέδων.

Σύμφωνα με τη ρύθμιση του ΥΠΕΝ, παρέχεται η δυνατότητα οικοδόμησης στις περιπτώσεις οικοπέδων, κατά παρέκκλιση άρτιων, στις εκτός σχεδίου περιοχές, για τις οποίες έως και την 9η Δεκεμβρίου 2022 έχει εκδοθεί οικοδομική άδεια ή εάν έως τότε:

• Είτε υποβλήθηκε αίτηση για έκδοση προέγκρισης οικοδομικής άδειας, εφόσον αυτή έχει πληρότητα ως προς τα υποβαλλόμενα δικαιολογητικά και μελέτες.
• Είτε υποβλήθηκε αίτηση για έκδοση βεβαίωσης όρων δόμησης, συνοδευόμενη από τα αναγκαία δικαιολογητικά. Ωστόσο, ειδικώς για αυτές τις περιπτώσεις, χρήση της βεβαίωσης όρων δόμησης που εκδόθηκε θα μπορεί να γίνει μόνο μέχρι και την 30ή Σεπτεμβρίου 2023, καθώς έως και την ημερομηνία αυτή θα πρέπει να υποβληθεί αίτημα για έκδοση οικοδομικής άδειας ή προέγκρισή της.

Από τις ΥΔΟΜ και τεχνικούς παράγοντες σημειώνεται ότι ενώ ο χρόνος προς τη λήξη της προθεσμίας στο τέλος Σεπτεμβρίου «τρέχει» στο διάστημα που πέρασε από τον Δεκέμβριο του 2022, που ισχύει η μεταβατική ρύθμιση, υπάρχουν πολλά εμπόδια για ολοκλήρωση της διαδικασίας, ώστε οι βεβαιώσεις όρων δόμησης να οδηγήσουν σε έκδοση οικοδομικών αδειών είτε προεγκρίσεις τους.

Τα βασικά εμπόδια αφορούν σε ελλείψεις και εκκρεμότητες για:

• Προσκόμιση δικαστικών αποφάσεων ή πρακτικών συμβιβασμού.
• Διόρθωση συμβολαίων για την απόδειξη αρτιότητας.
• Εγκρίσεις γραμμών πλημμύρας ρεμάτων, για επικαιροποίηση τοπογραφικών διαγραμμάτων.
• Τίτλους ιδιοκτησίας μετεγγραμμένους στο Υποθηκοφυλακείο ή στο Κτηματολόγιο.

«Και το μεγάλο και γνωστό πρόβλημα της υποστελέχωσης των ΥΔΟΜ, που σημαίνει αδυναμία να ανταποκριθούν στον όγκο των υποθέσεων, όταν μάλιστα αυτές μπουν μαζικά σε γραμμή διεκπεραίωσης προς το τέλος της προθεσμίας», επισημαίνει η κ. Μπακλατσή.

Αναγνώριση οδών και Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια

Για όσους ιδιοκτήτες, που έχουν πάρει όρους δόμησης, δεν καταφέρουν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες μέχρι τέλος Σεπτεμβρίου 2023, οι δυνατότητες δόμησης υπό όρους και προϋποθέσεις μεταφέρονται μέσω του πολεοδομικού σχεδιασμού, με τα νέα Τοπικά Πολεοδομικά Σχέδια και τις μελέτες Αναγνώρισης Οδών σε εκτός σχεδίου περιοχές, το 2025.

Ο χαρακτηρισμός του κοινόχρηστου δημοτικού οδικού δικτύου εκτός σχεδίου συνδέεται με την οικοδομησιμότητα των γηπέδων. Παράλληλα, αποτελεί προοπτική λύσης για τα εκτός σχεδίου μικρά οικόπεδα κάτω των 4 στρεμμάτων, για τα οποία ισχύει μεταβατικό διάστημα έως τέλος Σεπτεμβρίου του 2023 να εκδώσουν οικοδομικές άδειες και να χτίσουν με τους κατά παρέκκλιση όρους δόμησης, οι οποίοι από το 2022 καταργήθηκαν. Σύμφωνα με το πρόγραμμα του υπουργείου, κατ’ αρχάς θα γίνει μελέτη καθορισμού των δρόμων των νησιωτικών περιοχών και στη συνέχεια όλης της ηπειρωτικής χώρας.